Ипотека върху земя и право на строеж

[ianeva]

До облачето!
Ипотеката се отнася само за земята, не и за сградата. Сградата ще си е отделен имот и всеки апартамент вътре в сградата е такъв. Защо мислите, че ипотеката на земята трябва да следва и сградата? Няма никакво значение чия собственост са земята и сградата, това са си два отделни имота, върху единия от които има учредена ипотека.

[portokal]

Дали? Аз мисля обратното. Впрочем и друг път е водена дискусия по темата. Мисля, че не се стигна до консенсус.
А какво обезпечение тогава ще бъде земята, ако толкова лесно можеш да я обезцениш почти напълно чрез построяване на сграда?
И какъв е смисълът учредяването на вещно право на строеж да бъде непротивопоставимо на ипотекарния кредитор, ако вместо това можеш да построиш сграда и да я продадеш на трето лице?

Има дори едно схващане (за мен - логично; сградата все пак е приращение), че ако се извърши някаква сделка със земя, върху която има вече сграда, счита се, че сделката се отнася и за сградата, щом не е уговорено обратното.

[Pongo76]

Нека да ви обясня за какво точно иде реч, да сложа край на този безмислен спор и да ви дам възможност да поработите вместо да си губите времето във форума

Юристконсултът, който е подготвил първия нотариален акт за ипотека, поради недоглеждане или недообмисляне се изразил по коментирания глупав начин, след което всички следващи юристи са ползвали същата сламка.

Забелязал съм, че юристите по банките имат практика да се изразяват в документите си твърде обстоятелсвено, с цел несъмнено да се презастраховат, като изреждат един милион хипотези. Така например се раждат разни "залози" върху недвижими вещи, "ипотеки" на търговски предприятия и т.н.

Така или иначе подобни текстове нямат друга стойност освен да ви карат да ги дискутирате и да си губите времето

[ianeva]

Така.
portokal не мога да се съглася с теб, особено по отношение на последното, което написа.
Истина е, че такъв вид ипотека на земята ще стане, нека го наречем "гола" ипотека. Не е оправдано по никакъв начин - нито икономически, нито пък юридически, ипотеката да следва и сградата. Посочи ми текст от закона, който да указва, че ако имам земя, после постройка, следва да ги считам едва ли не неделими. Добре знаеш, че може да се продава земята без постройката, независимо дали е уговорено друго или не и просто липсва всякаква логика сделката да се отнася и до сградата. Има ли според теб логика, каквато и да е, да ипотекирам земя в полза на ... за 10 000 лева, да построя после сграда за 1 000 000 лева и ипотеката да тежи и върху тая сграда, при положение, че при учредяване на ипотеката, ипотекарния кредитор сам се е съгласил и е преценил, че именно ипотеката върху земята е достатъчна?
Стана малко длъжко, а и трябва да тръгвам, но утре бих продължила с удоволствие, още повече, че сега се сетих и за някои решения в тази насока, ама трябва да ги ровя.

[oblache]

До Янева!
А според Вас какво става в случаите,когато върху построената сграда сеучреди нова ипотека в полза на друг кредитор?Как ще се удовлет вори първият кредитор,в чиято полза е ипотекирана земята?Дали ще има желаещ да закупи вече застроена земя?

[portokal]

Посочи ми текст от закона, който да указва, че ако имам земя, после постройка, следва да ги считам едва ли не неделими.

Не неделими, а само сградата следва земята, ако не е посочено друго. Делими са, може да се посочи друго - и точно това става, когато продаваме сградата отделно от земята. Но ако не е уточнено, я има горната зависимост.
Текст - например този от ЗС за приращенията. Мисля, че е чл. 93, да не отварям сега закона.

[theinsider]

Според мен ипотеката върху земята не се простира върху новопостроената сграда поради следните причини:
1. Няма индивидуализация на сградата в нотариалния акт за учредяване на ипотеката - императивни изисквания на чл.166 ал.2 и чл.170 ЗЗД
Сградата може да е триетажна, може да е пететажна, може да има 5 апартамента, а може да има и 50. Липсата на точна индивидуализация на предмета на ипотека, прави такава ипотека нищожна (дори изрично да е записано че ипотеката ще има сила и върху приращенията).
2. Собственикът не земята не е собственик на сградата към момента на учредяването на ипотеката, защото сградата към този момент не съществува. Чл.167 ал.2 ЗЗД: "Ипотека може да се учреди само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява."
Както не мога да ипотекирам имот който ще придобия впоследствие (след договора за ипотека) чрез покупко-продажба, така не мога да ипотекирам имот, който ще придобия впоследствие чрез построяването му (по силата на чл.92 ЗС). Ипотека от несобственик е нищожна.

[iata]

До Янева!
А според Вас какво става в случаите,когато върху построената сграда сеучреди нова ипотека в полза на друг кредитор?Как ще се удовлет вори първият кредитор,в чиято полза е ипотекирана земята?Дали ще има желаещ да закупи вече застроена земя?

Аз мисля, че сградата и земята са отделни имоти и че ипотеката върху единия имот по никакъв начин не засяга другия имот.

Не разбирам защо намесвате приращението в случая. Говорим за случай, в който собственикът и на земята и на сградата е един. И този един собственик ипотекира.

Ако аз съм собственик на земята и на сградата, имам право да ги ипотекирам в полза на различни кредитори. И упражняването на правата на единия кредитор не засяга възможността или правото на другия да си упражни в бъдещ момент правата.
Дори и единият кредитор да не ги упражни, това пак няма да е проблем. Кредитор № 1 (примерно) ще е "продал" земята и ще си е получил парите. Аз ще съм собственик на сграда, без да съм собственик на земята. Както и обратното - ще съм собственик на земя, без да притежавам сграда.
Посочените до момента аргументи за обратното са основно икономически. Оказа се вярно, че сградата, построена върху имот намалява данъчната оценка - чл. 17 и 13 от Приложение № 1 към ЗМДТ. Но въпреки това и въпреки, че икономически е малко вероятно някой да купи земята без постройката си мисля, че обсъждаме допустимостта по закон, а не финансовата логика зад нещата. Двете в случая се разминават.

[portokal]

Няма да споря. Спорила съм вече. Само две-три неща да кажа набързо.

"Не разбирам защо намесвате приращението" - ами както когато купиш земя, построената впоследствие сграда също е твоя, така и когато в твоя полза се ипотекира земя, има логика построената впоследствие сграда също да е ипотекирана в твоя полза. Да не спорим сега дали ипотеката е вещно право - но някога, в стария З. за привилегиите и ипотеките, е било изрично записано, че е. И че обхваща и новопостроените сгради върху ипотекирания терен.

"Финансовата логика", всъщност житейската, не е да няма връзка с правната. Един правен институт съществува, за да обслужи (ефективно!) житейските нужди.

В ЗЗД пише, че учредените след първата ипотека ограничени вещни права се погасяват след публичната продан. Ще рече - те не могат да се противопоставят на ипотекарния кредитор. Нямаше да има смисъл от такава норма, що се отнася до правото на строеж, ако ипотеката не тежеше и върху сградите. Просто тя щеше суперлесно да се заобикаля - вместо да учредяваш право на строеж, просто строиш сграда и я продаваш след построяването. И кредиторът копче не може да ти каже. Логика виждате ли?

[ianeva]

Тъкмо се върнах и виждам, че са ме изпреварили с отговора.
И все пак:
До облаче: въпроса Ви беше съвсем различен, а именно дали ипотеката на земята, следва и сградата. Не напразно отбелязах, че в този миг именно /при застрояването/ ипотеката губи смисъла си, поради посочената от Вас причина. Но обратното е правен абсурд за мен - то би било невероятно ограничаване на правото на собственост.
До portokal: първо Ви се извинявам, че неволно съм Ви писала на ти, вместо на Вие, което е крайно неприсъщо за мен и за което още веднъж се извинявам. Знам текста на 92 ЗС, но тук следва да се има предвид, че ипотекарния кредитор не е собственик на земята, т.е не е носител на правото на собственост, а е носител на едно друго право. Знам и препратката на 111 ЗС.
Удобно ли Ви е да ми посочите ориентировъчно заглавието на подобната тема, която споменахте, много бих искала да я видя?
Поздрави!

[theinsider]

Скъпа Портокал,
надявам се че ще се съгласиш с мен, че обемът на ипотеката зависи изцяло от волята на собственика на имота. Ако притежавам земя и сграда, и заявя в нотариалния акт ще ипотеката ще се простира само върху земята, мисля че няма съмнение че ипотеката не се разпростира върху сградата. Ако имам земя и мисля да строя върху нея, но правя ипотека и заявям изрично в нотариалния акт че ипотеката ще се простира само върху земята, а не и върху бъдещи сгради, ипотеката със сигурност не се простира върху сградата. Сега, това което се опитвам да обясня, но ти явно не схващаш, е че всяка воля, изразена от собственик на земя в нотариален акт за ипотека, че ипотеката върху земята ще се разпростре върху бъдеща сграда, построена в нея не поражда действие защото противоречи на закона. Не можеш (колкото и да искаш) да учредиш ипотека върху сграда, която не е индивидуализирана, нито върху сграда, която не притежаващ. А щом учредяващия ипотеката не може да изрази или не изразява воля ипотеката да обхваща сградата, ипотеката не може да обхване сградата.

[portokal]

Аз пък винаги си говоря на ти с непознати по форумите (не на живо!) и го намирам нормално.

Не, за съжаление не се сещам за заглавието. По-късно или утре мога да се опитам да я потърся по дума. Но не знам дали ще я намеря. Може би отпреди около година-година и малко.

[portokal]

...което се опитвам да обясня, но ти явно не схващаш...

Колега, моите уважения, но може ли да се въздържаш от употребата на подобни изрази, както се въздържам и аз?
Първо, не е много учтиво, дори и случайно да си прав в спора; второ, засега никой овластен арбитър не е определил точно твоето мнение като правилно, а и не виждам как може да бъде овластен такъв арбитър.
Достатъчно е да бъде индивидуализирана земята. По тая логика и при продажба не си "продал" бъдещата сграда, щото няма как да я индивидуализираш.
Това, което пък аз се опитвам да обясня, е, че собствеността обхваща и правомощието за строеж, продава се заедно с него и се ипотекира заедно с него.

[sharenkov_g]

Напълно съм съглесен с Портокал. На практика ми се струва почти невероятно ипотекарен кредитор да "проспи" изграждането на сграда в ипотекираният имот, а дори и да го направи, тази сграда ще представлява допълнително обезпечение на вземането му.

За iata, по повод на един предходен пост, ще напомня:
- личните нападки са проява на правно безсилие;
- говоренето на "Ти" на непознат е проява на лошо възпитание.

[theinsider]

Скъпа portokal,
Естествено не съм искал да те засегна. Извинявам се. Просто имам много работа и пиша набързо във форума, без много да се замисля. Но това което искам да кажа е че при продажба също не се продава бъдеща сграда. Когато продадеш земята, земята очевидно сменя собственика си. Чл.92 вече тече за новия собственик и построена сграда в земята че е негова собственост по силата на приращението от моомента на построяването.

[GG_BG]

Проблемът настъпва, ако след учредяването на ипотеката собственикът на земята вземе да се разпореди с новопостроената сграда. Тогава стои въпросът ипотеката върху земята тежи ли върху сградата и може ли кредиторът независимо от продажбата да се удовлетвори като продаде и сградата.Ясно е че вече земята сама по себе си не струва (почти) нищо ако сградата на върви заедно с нея. Смятам, че след като е ипотекирана земята тази ипотека тежи и върху всичко което впоследствие бъде построено върху нея. Обратното би означавало длъжникът да може със своите действия да обезсмисли ипотеката като построи сграда и я продаде необезпокоявано.
Ако върху земята е учредена ипотека и след това се учреди право на строеж на друго лице без съмнение това право е непротивопоставимо на ипотекарния кредитор. И защо трябва да е по-различно в случая, когато длъжникът не учредява право на строеж, а сам построява сградата и я продава ?
Ако се продаде от длъжника само сградата, то тя неминуемо се продава с ПРАВО НА СТРОЕЖ. А това право е непротивопоставимо на ипотеката, тъй като е вещно право, а „Ипотеката има ред от вписването”- чл. 169 ал.2 След като правото на строеж е непротивопоставимо на ипотекарния кредитор то по отношение на него собственика на земята е собственик и на постройката (защото по отношение на него не е установено друго) и той има право да продаде и двете по силата на ипотеката върху земята. В подкрепа на изложеното е и цитирания от Portokal текст на чл. 175 от ЗЗД- за погасяването на всички вещни права след първата ипотека от което категорично следва, че тези вещни права са непротивопоставимо ма ипотекарния кредитор.
Банките искат ипотека и върху бъдещата сграда за да избегнат спора могат ли да се удовлетворят предпочтително от сградата.

[ianeva]

Само да кажа, че темата я намерих portokal - поне мисля, че е тя - от 06-11-2006 - "разваляне на предварителен договор заради ипотека" или нещо такова беше. И все пак не съм на мнение, че ипотеката върху земята тежи и върху последващата постройка.
А ако темата ще се извращава в лични обиди, аз съм out.
Лека вечер на всички!

[portokal]

Ааа, не, лични обиди няма да има.
Сигурно е същата тема. Горе-долу от това време. И тогава не се стигна до общо мнение.

[iata]

За iata, по повод на един предходен пост, ще напомня:
- личните нападки са проява на правно безсилие;
- говоренето на "Ти" на непознат е проява на лошо възпитание.

поднасям моите извинения. Не бях прав да реагирам така.

за portocal и GGBG - хм. Както разбрах Вашите аргументи са:

"вече земята сама по себе си не струва (почти) нищо ако сградата на върви заедно с нея" GGBG - Оттук идва според вас обезсмислянето на ипотеката. Тази причина се основава на икономическата логика, а не на правото.

"Финансовата логика", всъщност житейската, не е да няма връзка с правната." portocal - Това е вярно, но не и ако законът е ясен. Ако законът е ясен и несправедлив, това не го прави по-малко закон. Мисля, че БГ действителността изобилства с примери.

"Ако върху земята е учредена ипотека и след това се учреди право на строеж на друго лице без съмнение това право е непротивопоставимо на ипотекарния кредитор" GGBG
"В ЗЗД пише, че учредените след първата ипотека ограничени вещни права се погасяват след публичната продан. Ще рече - те не могат да се противопоставят на ипотекарния кредитор." portocal
"Ако се продаде от длъжника само сградата, то тя неминуемо се продава с ПРАВО НА СТРОЕЖ. А това право е непротивопоставимо на ипотеката, тъй като е вещно право, а „Ипотеката има ред от вписването” - GGBG

Това би било вярно, ако имотът и сградата бяха един и същ имот. А те не са. Те са различни. Вие все едно казвате, че ипотекарният кредитор ще може да противопостави правата си на купувача на всеки един мой апартамент, независимо дали е ипотекиран в негова полза.

"ами както когато купиш земя, построената впоследствие сграда също е твоя, така и когато в твоя полза се ипотекира земя, има логика построената впоследствие сграда също да е ипотекирана в твоя полза" portocal - Тази логика не я приемам. Защото не съм съгласен с горните Ви изводи. А и според мен не се подкрепя от текста на ЗС. Там се говори за собственост. Само.

Според мен ипотеката учредена върху имот не се простира върху сградата, построена след учредяването на ипотеката върху имота.
Мотиви (освен тези, изложени от theinsider, които не мога да изразя по - ясно от него)
- сградата и земята са два различни имота. Независимо дали принадлежат на едно или повече лица.

- примерът, който дадохте по 175 ЗЗД за погасяването на вещните права. Ако А ипотекира земята и започне да строи върху нея Вие казвате, че той строи на основание вещното си право на строеж и питате какво ще стане, ако се премине през публична продан на земята.

Да, но тази хипотеза е доста ограничена като обхват. Първо тя няма да се прилага, ако строи собственикът. Защото той строи не по силата на учредено вещно право на строеж върху имота си, а защото има право да строи като собственик. Тук няма ограничени вещни права, които да се погасяват.
Второ, тя е доста ограничена във времето - от учредяването на правото на строеж до издаването на акта по 181 ЗУТ.
И тази доста ограничена хипотеза е единственият сценарий, при който гори вторият ипотекарен кредитор. В останалите случаи неговите права се запазват.
Така че не виждам логика да се приеме едно разрешение, което ще обслужва по-редките житейски случаи. Защото както каза и portocal
"Един правен институт съществува, за да обслужи (ефективно!) житейските нужди".

[sharenkov_g]

Браво iata, това вече са аргументи, които не могат да бъдат пренебрегвани!
Остава един въпрос: с факта на построяването на сградата, възниква ли автоматично отделно право на собственост върху построената в имота сграда за собственика на земята, по аргумент от 92 ЗС?
Ако да, моля, посочете основанието - възможно е да пропускам нещо.