Продажба на имот с 4 собственици

[van4eto_as]

Искам предварително да благодаря на всеки, отделил внимание на моя казус - благодаря!
Ситуацията е следната:
Притежавам 1/8 от къща с дворно място, наследство от майка ми, сестра ми има също 1/8, вуйчо ми 1/4, братовчедка ми 1/2. Имота има нотариален акт, а преди смъртта на майка ми е бил изготвен договор за ползване (кой коя част на двора да сади и в кои стаи да си трупа ненужните вещи).
Сега братовчедка ми иска да продаде своята 1/2, но на цена на която нито един от нас останалите собственици не можем да отговорим.
Може ли тя да го продаде на външно лице и колко е сложна процедурата?
Трябва ли да се мине през съд и длъжна ли е да ни го предложи по някакъв официален начин?
При условие договора за ползване ще изиграе ли той участие в реалното делене на имота в съда?
Как се определя цената, която тя може да поиска - данъчна оценка, пазарна цена?

Ще бъда благодарна, ако поне ме насочите кой закон и/или наредба да гледам. Ако смятате, че е по-удачно да се обърна към адвокат, моля да ми препоръчате добър специалист! Благодаря!

[n_ikito]

Всеки съсобственик може да продаде своята част , спазвайки условието на чл.33 ЗС. Договорът, който посочвате, не би имал значение при съдебна делба.

[machinespirit]

Основния закон, на който трябва да акцентирате в случая е Закона за собствеността и практиката свързана с него.

Съгласно, цитирания от n_ikito, чл. 33, ал. 1 от ЗС:

"Съсобственикът може да продаде своята част от недвижимия имот на трето лице само след като представи пред нотариуса писмени доказателства, че е предложил на другите съсобственици да купят тази част при същите условия и декларира писмено пред него, че никой от тях не е приел това предложение."

Тоест за да може да бъде извършен нотариален акт по продажбата на трето лице, братовчедка ви трябва да предостатави пред нотариус Вашите писмени откази да закупите имота на съответната цена - предмет на покупко-продажбата. Много е важно да обърнете внимание, че съсобственикът, който продава своите идеални части е длъжен да извърши това при същите условия, каквито е предложил на останалите съсобственици, по смисъла на чл. 33, ал.1 от ЗС. Липсата на това условие понякога е достатъчно основание за унищожаването на договори.

По отношение на т.нар. договор за ползване, той е нищожен и по-скоро поражда едно морално, ако мога да го нарека така, действие за всеки от съсобствниците. За новия собственик няма да съществуват каквито и да е облигации, относно предварително постигнатите от вас, договорености.

[van4eto_as]

Благодаря за отговорите!
А в този случай трябва ли да има делба предварително, да се установи някак си тя какво продава реално, или се води само, че си продава нейната идеална част и ако ние откажем да я купим, намери се трето лице-купувач при същите условия ние се разбираме с него след продажбата? Все пак ако съм купувач бих искала да знам какво купувам...
Къщата е 80кв.м, 2 стаи, хол, кухня и баня, дворното място около 700кв.м., не успях да открия дали се води неделимо.
Благодаря отново!

[machinespirit]

Това, което ще се случи ако съсобствеността не е обособена и не са налице т.нар. реални части, третото лице - купувач ще изкупи идеалните части, притежавани от Вашата леля и ще встъпи на нейно място като съсобственик на въпросния недвижим имот.
Понататъшните Ви отношения по повод собствеността на недвижимия имот ще бъдат предмет на взаимна договореност (договор за доброволна делба) или ако това е невъзможно - на съдебен спор.

Ами, лично според мен, къща от 80 кв. м. е неделима по отношение на 4 съсобственика. Дворното място е по-скоро това, кеото ще бъде основен предмет на делбата. Дали е делимо и при какви граници ще се определи по-скоро с експертиза.
Според мен самата постройка ще попадне в собственост на някой от съделите, за която той ще наплати пазарната й стойност на остналите...ако става въпрос за съдебна делба.

[stan40]

Като човек леко врял и кипял около тази тематика мога само да кажа какви са вашите варианти:

1.Леля ви може да си продаде частта от имота след като се спази условието да предложи първо на вас и вие да откажете. След продажбата ангажимента и съсобствеността вече ще е с купувача , ако всичко е задружно и има разбирателство може да се направи делба и обособяване на земята за да се получат два парцела (за повече парцели уви няма да има място защото мин изискване за обособен парцел е 300кв.) оттам насетне делбата на къщата помежду ви ще е по скоро невъзможна освен ако не е 4 етажна сграда с 4 гаража например. За да се подели е предвидена опцията приравянване в левова равностойност с цел изравняване на дяловете, т.е. ако някой се наложи да получи по голям дял защото не може да се получи техническо разделяне той ще трябва да плати на другите за тази облага, друг е въпроса че можете да се откажете да искате пари и да си се разберете помежду си като прехвърлите като дарение това право.

2. Реалността и практиката при тези ситуации е малко по-различна от гореописаното, а именно. Въпреки че мястото не е разделено и имате документи само за идеални части това е напълно достатъчно ако решите да направите суперфиция и това е най-честата практика при ситуации като вашата, а това означава следното събирате се с новия собственик и останалата рода и подписвате споразумение за взаимно отстъпено право на строеж (суперфиция) и тук тънкия момент е че вече може да се запише кой къде има право да строи в имота и колко да строи, (няма какво да се лъжем -всеки иска имот за да построи в него) идеалните части си остават помежду ви незасегнати но правтото на строеж е строго регламентирано в споразумението помежду ви и построената сграда ще е на този на който е записано правото да я построи, изчезва и законовото ограничение от ЗУТ за 300кв парцел и всеки може да си построи къща в парцела стига това да е регламентирано в суперфицията и разбира се да го разреши общината като чисто техническа възможност.

Само внимавайте със суперфицията защото е с давност 5г. от подписването й и след като изтече който построил - построил , ако друг иска да строи ще трябва да се прави наново за останалото свободно място от парцела.

[van4eto_as]

Много благодаря, това беше изключително полезно! Благодаря на всички за помощта! А всъщност супефицията може ли да бъде приложена към настоящата ситуация, без да се продават разни части на трети лица?

[stan40]

Да, може. И така предварително разбирайки се помежду ви и записвайки кой къде ще е като петно за строеж, след това имаш правото да продадеш това право без да си зависим от останалите, а земята тя си остава като собственост на вас. Друг е въпроса че повечето купувачи ще си искат и собствеността върху земята.