предварителен договор - прекратяване заради ипотека

[bulgarian_man]

Здравейте,

Казусът е следния:

Подписан предварителен договор за покупко -продажба на апартамент, ново строителство. При подписването е платена и авансова сума. По време на договора се установява, че продавачът е ипотекирал в миналото замята върху която е построил комплекса от апартаменти с договорна ипотека. Ипотеката към момента на подписване на настоящия предварителен договор е просрочена. По условия в предварителния договор обаче при забава на плащане от страна купувача има "идиотски" проценти неустойка.

Срестал ли се е някой с такъв проблем и има ли опит?


Дайте идея по какъв начин да бъде прекратен договора, да се обезсилят натрупаните неустойки и да се върне на обратно дадената авансово сума?

Благодаря Ви предварително!

[portokal]

Унищожаване поради измама или грешка?

[pinkopanter]

Ипотеката върху земята засяга ли и правото на собственост върху построената сграда. Съответната банка ще има право да насочи изпълнителното производство, като бъде възбранена единствено земята но не и сградата построена върху нея.

[bulgarian_man]

Ипотеката върху земята засяга ли и правото на собственост върху построената сграда. Съответната банка ще има право да насочи изпълнителното производство, като бъде възбранена единствено земята но не и сградата построена върху нея.

В ипотеката не е описано че става дума само за земята - а и тогава не е имало строеж.
Което колегите коментират - води до чл.92 ЗС, от който пък произтича хипотезата, че насочването на изпълнителното дело може да е към всяка част от сградата. Предполагам без значение е факта че ипотекаря не е банка а Ф.Л.

[dolly]

Унищожаване поради измама или грешка?

Ne moje da e nito zaradi izmama , nito zaradi greshka, zastoto ipotekata se vpisva. Obache kolkoto i da go mislq, mai greskata si ostava nai vazmojnoto. A inache, ako se zavede isk ot prodavacha za okonchatelno skluchvane, sadat ste go othvarli, zastoto pri eventualna prodajba ste se razkrie opasnostta ot evikciq i obremenenoto s ipoteka PS

[portokal]

Ne moje da e nito zaradi iamama , nito zaradi greshka, zastoto ipotekata se vpisva.

Е, та какво, като се вписва?
Къде пише, че вписани договори не могат да страдат от пороци или да се унищожават поради измама или грешка?

[dolly]

Ne moje da e nito zaradi iamama , nito zaradi greshka, zastoto ipotekata se vpisva.

Е, та какво, като се вписва?
Къде пише, че вписани договори не могат да страдат от пороци или да се унищожават поради измама или грешка?

Ami , to ne trqbva da go pishe izrichno, za da ne moje.....celta na vpisvaneto e da dava glasnost na vpisnaite facti i obstoqtelstva,(osven da sazdava neprotivostatimost) vseki ima pravoto i zadaljenieto da proverqva tezi obstoqtelstva- taka , che izmamata q zabravi...nikoi sad nqma da ti uvaji osnovanieto v tozi sluchai.Stom na nesto e dadena publichnaa glasnost- nelogichno e sled tova neznaieto mu da se obqvqva za izmama.
A i si pripomni predmetat na predvaritelniq dogovor koi e?

[portokal]

Опа, аз те разбрах в смисъл "вписан договор не може да се унищожава". Бях забравила за какво се отнася темата и не погледнах, че става дума за предварителния договор.

Въпреки това мисля, че няма пречка да се иска унищожаване.

vseki ima pravoto i zadaljenieto da proverqva tezi obstoqtelstva

Правото - да; но откъде следва задължението?

Знам, че много колеги са на мнение, че вписаното в имотния регистър се смята за известно на третите лица; може и да сте прави, но не виждам откъде следва това. За разлика от търговския регистър, за имотния няма подобна разпоредба в закона.
Имотният регистър служи, за да може при желание и нужда да се черпи информация за правата върху имотите, но в никой закон не пише, че вписаните актове се смятат за известни на всички.
Затова си мисля, че знанието на ипотеката трябва да се докаже, а не да се предполага. И евентуално - да се обоснове грешка или измама.

[elenakotzeva]

Има ли в предварителния договор декларация от продавача, че върху сградата и земята няма тежести и задължения не продавача да продаде имота чист от каквито и да било тежести?

[d_d]

Продавачът може да погаси дълга, заради който е ипотеката, и към момента на продажбата земята и постройката да са свободни от тежести.
Поне на теория я има и тази възможност. Формално погледнато, срока за това е до изповядване на сделката, и следователно той не е в забава. Много строители процедират така - купуват земя, която ипотекират, почват да строят и продават на зелено. В един момент от авансовите вноски плащат дълга и вдигат ипотеката.

[dolly]

Опа, аз те разбрах в смисъл "вписан договор не може да се унищожава". Бях забравила за какво се отнася темата и не погледнах, че става дума за предварителния договор.

Въпреки това мисля, че няма пречка да се иска унищожаване.

vseki ima pravoto i zadaljenieto da proverqva tezi obstoqtelstva

Правото - да; но откъде следва задължението?

Знам, че много колеги са на мнение, че вписаното в имотния регистър се смята за известно на третите лица; може и да сте прави, но не виждам откъде следва това. За разлика от търговския регистър, за имотния няма подобна разпоредба в закона.
Имотният регистър служи, за да може при желание и нужда да се черпи информация за правата върху имотите, но в никой закон не пише, че вписаните актове се смятат за известни на всички.
Затова си мисля, че знанието на ипотеката трябва да се докаже, а не да се предполага. И евентуално - да се обоснове грешка или измама.

Hubavo- a v kakvo ste bade izmamata ili greskata ...kato PREDMETAT NA PREDVARITELNIQ DOGOVOR E EDINSTVENO I SAMO PRAVOTO DA SE ISKA SKLUCHVANE NA OKONCHATELEN DOGOVOR.

[dolly]

Опа, аз те разбрах в смисъл "вписан договор не може да се унищожава". Бях забравила за какво се отнася темата и не погледнах, че става дума за предварителния договор.

Въпреки това мисля, че няма пречка да се иска унищожаване.

vseki ima pravoto i zadaljenieto da proverqva tezi obstoqtelstva

Правото - да; но откъде следва задължението?

Знам, че много колеги са на мнение, че вписаното в имотния регистър се смята за известно на третите лица; може и да сте прави, но не виждам откъде следва това. За разлика от търговския регистър, за имотния няма подобна разпоредба в закона.
Имотният регистър служи, за да може при желание и нужда да се черпи информация за правата върху имотите, но в никой закон не пише, че вписаните актове се смятат за известни на всички.
Затова си мисля, че знанието на ипотеката трябва да се докаже, а не да се предполага. И евентуално - да се обоснове грешка или измама.

Hubavo- a v kakvo ste bade izmamata ili greskata ...kato PREDMETAT NA PREDVARITELNIQ DOGOVOR E EDINSTVENO I SAMO PRAVOTO DA SE ISKA SKLUCHVANE NA OKONCHATELEN DOGOVOR.

A i oste nesto - PRAVOTO NE E SAMO PISANI IZRICHNO IMPERATIVNI RAZPOREDBI. NO STOM ZA TARGOVSKIQ REGISTAR IMA TAKAVA RAZPOREDBA, TOVA TRQBVA DA TI PODSKAJE. CHE S NE PO-MALKA SILA I NA NE PO-MALKO OSNOVANIE TOVA VAJI I ZA IMOTNIQ REGISTAR. CELTA E RED I SIGURNOST V REGULIRANITE OTNOSHENIQ, A NE PRAVEN HAOS.

[dolly]

Опа, аз те разбрах в смисъл "вписан договор не може да се унищожава". Бях забравила за какво се отнася темата и не погледнах, че става дума за предварителния договор.

Въпреки това мисля, че няма пречка да се иска унищожаване.

vseki ima pravoto i zadaljenieto da proverqva tezi obstoqtelstva

Правото - да; но откъде следва задължението?

Знам, че много колеги са на мнение, че вписаното в имотния регистър се смята за известно на третите лица; може и да сте прави, но не виждам откъде следва това. За разлика от търговския регистър, за имотния няма подобна разпоредба в закона.
Имотният регистър служи, за да може при желание и нужда да се черпи информация за правата върху имотите, но в никой закон не пише, че вписаните актове се смятат за известни на всички.
Затова си мисля, че знанието на ипотеката трябва да се докаже, а не да се предполага. И евентуално - да се обоснове грешка или измама.

Hubavo- a v kakvo ste bade izmamata ili greskata ...kato PREDMETAT NA PREDVARITELNIQ DOGOVOR E EDINSTVENO I SAMO PRAVOTO DA SE ISKA SKLUCHVANE NA OKONCHATELEN DOGOVOR.

A i oste nesto - PRAVOTO NE E SAMO PISANI IZRICHNO IMPERATIVNI RAZPOREDBI. NO STOM ZA TARGOVSKIQ REGISTAR IMA TAKAVA RAZPOREDBA, TOVA TRQBVA DA TI PODSKAJE. CHE S NE PO-MALKA SILA I NA NE PO-MALKO OSNOVANIE TOVA VAJI I ZA IMOTNIQ REGISTAR. CELTA E RED I SIGURNOST V REGULIRANITE OTNOSHENIQ, A NE PRAVEN HAOS.[
I ZA DA NE ME RAZBERESH POGRESNO PAK, NE GOVORQ ZA OBSTOIZVESTNI FACTI, KOITO NE PODLEJAT NA DOKAZVANE./quote]

[dolly]

Здравейте,

Казусът е следния:

Подписан предварителен договор за покупко -продажба на апартамент, ново строителство. При подписването е платена и авансова сума. По време на договора се установява, че продавачът е ипотекирал в миналото замята върху която е построил комплекса от апартаменти с договорна ипотека. Ипотеката към момента на подписване на настоящия предварителен договор е просрочена. По условия в предварителния договор обаче при забава на плащане от страна купувача има "идиотски" проценти неустойка.

Срестал ли се е някой с такъв проблем и има ли опит?


Дайте идея по какъв начин да бъде прекратен договора, да се обезсилят натрупаните неустойки и да се върне на обратно дадената авансово сума?

Благодаря Ви предварително!

A i taka kakto ste go napisali ne stava qsno- predvaritelniq dogovor li iskate da prekratite ili dogovornata ipoteka?

[n_ikito]

Кое е учредено първо? Суперфицията или ипотеката върху дворното място?

[portokal]

NO STOM ZA TARGOVSKIQ REGISTAR IMA TAKAVA RAZPOREDBA, TOVA TRQBVA DA TI PODSKAJE. CHE S NE PO-MALKA SILA I NA NE PO-MALKO OSNOVANIE TOVA VAJI I ZA IMOTNIQ REGISTAR

Не съм съгласна, че така леко "с не по-малка сила и на не по-малко основание" могат да се пренасят подобни задължения (или презумпции за знание), без законът да ги е предвидил.
Все пак търговският регистър служи предимно за целите на търговците и техните контрагенти. Дори и последните да не са търговци, такава презумпция е по-оправдано да я има в търговското право, отколкото в чисто гражданските отношения.
Може би законодателят съзнателно не е искал да утежни положението на едно трето добросъвестно лице - йок, ние ще го утежняваме, и то само защото подобно правило имало относно нещо друго.
От което ползата е само за недобросъвестния продавач. Отвсякъде недобросъвестен, щом е премълчал информация за съществени качества на нещо, което продава. Независимо, че същата информация купувачът е можел да я вземе и от другаде.
Да, чувала съм мнението, че знанието на обстоятелствата, вписани в имотния регистър, се предполага. И то съм го чувала от хора, в чиято компетентност нямам причина да се съмнявам. Но не съм съгласна с това мнение. По гореизложените причини. И най-вече поради това, че никъде не го пише, за разлика от търговския регистър.

[d_d]

ПРИ КОНКУРЕНЦИЯ НА ВПИСВАНИЯТА ПРИОРИТЕТ ИМА ПО-РАНО ВПИСАНИЯТ АКТ.
Чл. 113 и 114, б. "в" ЗС

Докладчик - съдията Маргарита Соколова
Правилно е становището в касационната жалба относно действието на решението, с което се уважава иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Развалянето на договора съгласно чл. 88, ал. 1 ЗЗД има обратно действие, като страните по него са длъжни да възстановят състоянието, предхождащо сключването му и да върнат получените престации. При тази хипотеза ищците би следвало да придобият отново собствеността на прехвърления с нотариален акт имот и той да се счита за непрехвърлян въобще. До реституция на даденото обаче може да не се стигне, ако са настъпили нови факти, както в случая - преминаване на собствеността върху прехвърления имот в полза на трето лице. Съгласно чл. 88, ал. 2 ЗЗД развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. Според чл. 112, б. "а" ЗС и чл. 4, б. "а" от Правилника за вписванията извършеният между касаторите и П. нотариален акт е подлежал на вписване. Преди вписване на исковата молба за развалянето му е вписана исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД.
Вярно е поддържаното от касатора, че купувачът по предварителния договор става собственик на имота от момента на влизане в сила на решението, с което договорът е обявен за окончателен. В случая това е 5.06.1996 г., когато вече е било постановено и влязло в сила решението за разваляне на договора за издръжка и гледане. Конститутивното действие на решението обаче не може да създаде за ищците право на собственост върху имота поради междувременно настъпилия факт на разпореждане чрез предварителния договор. Той следва да се вземе предвид с оглед оповестително-защитното действие на вписването на исковата молба за постановяване на решение, заместващо окончателен договор, което предхожда вписването на исковата молба, по която е постановен съдебният акт, от който касаторите черпят права върху същия имот - решението по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Възникналата в случая конкуренция следва да се разреши, като се изходи от поредността на вписванията на исковите молби, от постановените по които решения конкуриращите черпят права. Като е приложил закона по посочения начин, въззивният съд е постановил правилно решение.

[portokal]

Разбира се, че при конкуренция на вписванията предимство има по-рано вписаният акт. Така пише в чл. 113 от ЗС и това е едно от основните предназначения на вписването.
Тук не говорим за конкуренция на вписани актове, а за това, дали се предполага знание от всички на вписаните актове. За това, дали при сключването на предварителния договор е имало грешка или измама относно статута на имота, или се смята, че купувачът знае всичко, което е вписано в имотния регистър.

[d_d]

"с оглед оповестително-защитното действие на вписването"

Май някой е забравил лекцията за вписване и действие на вписването.
Ако се хванем само за това, което е записано черно на бяло, то тогава следва да ударим чертата и на правните принципи, защото повечето от тях не са изрично закрепени в правни норми, а се извеждат чрез обобщение и тълкуване.

[portokal]

Май някой е забравил лекцията за вписване и действие на вписването.

Със сигурност не съм аз.
Оповестително-защитното действие на вписването се изразява във възможността да узнаеш какви актове са вписани преди твоя и в непротивопоставимостта на по-късно вписаните актове.
Не мисля, че това за принципите е казано на място. Една презумпция, още повече необорима, или е записана черно на бяло, или не съществува. Презумпциите се въвеждат със закон, не се извличат като принципи.
Говоря за презумпцията, че вписаното е известно на всички трети лица.
Впрочем не ми се участва повече в този спор.